Dok: Wicaksono Sarosa, Nurulitha A. Susetyo, Maulita Dwasti Isnutomo
Memang tidak mudah melakukan sesuatu yang berarti bagi kota-kota kita di tengah krisis ekonomi seperti ini. Dana yang terbatas dan perhatian yang terserap oleh upaya pemenuhan kebutuhan pokok warga kota, tentunya sangat membatasi ruang gerak para perencana dan pengelola kota. Tapi toh kita –para professional yang berkaitan dengan pembangunan dan pengelolaan kota—harus mampu berbuat lebih jauh dari sekadar program padat karya dan operasi pasar.
Pengalaman menunjukkan, pada saat ekonomi sedang “booming”, kita tidak sempat berpikir lebih matang tentang mau dikemanakan kota-kota kita ini. Yang terjadi pada waktu itu, adalah membangun dan membangun. Tidak terlalu peduli apakah yang dibangun itu memang diperlukan, apakah lokasinya benar-benar tepat, atau apakah rancangan yang diajukan memiliki dampak negatif di masa mendatang. Jadwal proyek pun selalu dibuat sangat ketat, sehingga tidak memungkinkan pemikiran yang lebih mendalam dan partisipasi yang lebih luas. Arsitek dan perencana kota seolah-olah keteteran dalam mengimbangi gerak pemilik proyek atau pelaku pasar.
Akibatnya? Secara jujur kita harus mengakui, sektor perkotaan –dimana sektor properti termasuk di dalamnya—memiliki andil yang cukup besar dalam menyebabkan krisis yang sedang dialami saat ini. Nah, kinilah saat yang tepat untuk merenungkan kembali peran utama suatu kota, termasuk dalam kaitannya dengan pembangunan ekonomi. Karena tidak banyak yang bisa dilakukan untuk turut membantu mengatasi kritis, harapan yang ada adalah jika kita mampu membuat kota-kota kita lebih baik. Ini adalah sumbangan yang cukup penting dari para perencana dan pengelola kota agar krisis yang sejenis tidak terulang lagi.
Kota dan ekonomi
Banyak pengambil keputusan –termasuk para ekonomi di pemerintahan maupun para pengembang swasta—sering lupa bahwa wujud fisik kota sebenarnya memiliki hubungan yang sangat erat dengan kinerja ekonomi yang berlangsung di dalamnya. Padahal, sejarah telah menunjukkan, kota itu adalah penyebab sekaligus produk dari kegiatan ekonomi.
Kota adalah perwujudan dari pola agglomerative economies (berkumpulnya kegiatan ekonomi sejenis), simpul transportasi dan distribusi untuk barang dan informasi, pusat pengambilan keputusan ekonomi. Dari sudut ekonomi, kota yang baik, adalah yang mewadahi kegiatan ekonomi secara efisien.
Namun, hal itu tidak boleh diartikan, kota adalah melulu “mesin pembuat uang”, karena ada hal-hal non-ekonomi yang juga harus dipentingkan, dan toh pada akhirnya akan kembali mempengaruhi kinerja ekonomi dari kota itu. Misalnya, kota merupakan kumpulan tempat tinggal dan tempat tinggal yang baik akan membuat penghuninya produktif. Kota juga, merupakan pusat perkembangan budaya, ilmu pengetahuan dan teknologi yang pada akhirnya akan mempengaruhi kehidupan ekonomi kota itu. Berfungsinya kota yang majemuk secara utuh, itulah yang dapat memberikan pondasi yang bagi suatu kota.
Apa yang salah dengan kota-kota kita?
Sebagaimana yang kita alami sehari-hari, kota-kota besar sangat tidak efisien dalammemanfaatkan lahan yang sebenarnya sangat terbatas di negara kepulauan ini. Kota-kota besar kita cenderung berbentuk menyebar (sprawling) dan ditandai oleh pola pengembangan yang “meloncat-loncat” (leap-frog development) dan pola pengembangan pita sepanjang jalan utama (ribbon development). Karena mencari lahan yang murah dan luas, kawasan perumahan baru dibangun di daerah-daerah pinggiran yang jauh dari pusat kota. Semakin murah rumahnya, semakin jauh lokasinya. Sawah, tegalan, dan tanah-tanah kosong pun ada di antara lahan-lahan hunian perkotaan. walaupun belum menjadi urban sprawl, kota-kota kecil kita pun menenujukkan kecenderungan ke arah itu.
Lalu, apa salahnya dengna bentuk kota yang menyebar? Yang terasa pertama-tama kita rasakan adalah ketergantungan yang tinggi terhadap mobil pribadi. Studi di banyak kota menunjukkan, angkutan umum, seberapapun diusahakan, tidak akan bisa efisien di kota yang sprawling. Apalagi kita tidak mempunyai sistem kereta api dalam kota yang memadai. Selanjutnya, kita alami kemacetan yang kronis setiap hari. Banyak waktu yang dibuang oleh penghuni kota pada usia produktif, hanya utnuk duduk di belakang kemudi. Studi yang dilakukan oleh Newman dan Kenworthy (1989) di berbagai kota di dunia menunjukkan, semakin menyebar suatu bentuk kota semakin tinggi tingkat konsumsi bahan bakar perkapita.
Hal di atas belum memperhitungkan dampak lingkungan yang ditimbulkan oleh urban sprawl seperti hilangnya lahan-lahan produktif serta polusi udara yang timbul. Pada akhirnya, kota bukan menjadi tempat tinggal yang nyaman. Dan, produktivitas warga kota menjadi tidak maksimal.
Masalah lain yang dapat diamati disini, tidak berhubungan langsung dengan bentuk kota, tetapi lebih kepada sikap atau perilaku para pengambil keputusan maupun sebagian masyarakat kota kita. Yang ingin disorot disini adalah penekanan yang berlebihan terhadap “exchange value” (nilai jual beli) dibandingkan dengan “use value” (nilai kegunaan) dari properti yang ada di kota, yang notabene adalah bagian dari kota tersebut.
Dengan sikap yang demikian, dibangunlah secara spekulatif apartemen-apartemen mahal yang belum tentu akan dihuni, tetapi menjanjikan marjin keuntungan yang lebih besar daripada jika membanguna rumah susun murah yang lebih dibutuhkan. Peraturan pemerintah yang mengharuskan pengembang untuk secara proporsional juga membanguna rumah susun belum juga dapat berjalan sebagaimana diharapkan. Pada saat yang sama, pertokoan kelas atas didahulukan karena menjanjikan keuntungan yang lebih tinggi daripada membangun pasar tradisional. Demikian pula dengan perkantoran mewah, hotel mewah, dan lain-lain. Pemerintah pun mendorong hal ini terjadi karena menganggap hal ini dapat dengan cepat menjadikan Jakarta sebagai salah satu kota dunia.
Dalam taraf tertentu, hal ini masih bisa dimengerti. Namun dalam taraf yang telah kita lakukan di beberapa tahun sebelum terjadinya krisis, sebenarnya sedang sulit untuk dipahami. Di sini yang terjadi tidak hanya siklus “boom and bust” yang memang menjadi ciri khas dunia properti dimana-mana, juga terjadi misallocation of scarce resoruces (alokasi sumber daya terbatas yang tidak tepat) yang diakibatkan oleh pementingan exchange value dari suatu properti di atas use value-nya. Konsekuensi logisnya adalah kredit yang macet di dunia properti yang menggelembung.
Tindakan darurat
Nasi sudah menjadi bubur, kota-kota kita sudah terlanjur menjadi demikian. Lalu apa yang bisa kita lakukan? Terhadap pasien yang terkena stroke atau serangan jantung, biasanya dokter melakukan tindakan penanganan yang bersifat gawat darurat dan yang bersifat rehabilitasi, setelah masa krisis terlampaui. Pada masa krisis, pasien tidak dapat banyak berperan serta dalam penanganannya, tetapi dalam masa rehabilitasi dan menjaga agar hal ini tidak terulang lagi, peran pasien sangat besar.
Analogi yang sama mungkin bisa kita ambil untuk situasi kota dalam krisis. Semasa krisis ini, memang tidak banyak yang bisa dilakukan secara mendasar oleh para perencana dan pengelola kota. Banyak hal yang sangat tergantung pada perkembangan ekonomi makro. Namun ada hal-hal yang bisa dilakukan –selain program padat karya dan operasi pasar—yang akan berguna bagi pengembangan kota yang lebih sehat di masa datang. Yang dapat kita lakukan adalah sebagai berikut.
- Menentukan arah pembangunan kota-kota kita. Sebaiknya, bentuk kota-kota kita diushakan menjadi kota yang kompak (compact city), sebagai antitesa dari kota yang menyebar (urban sprawl). Karena kota yang kompak itu lebih efisien baik dalam hal penggunaan lahannya maupun dalam mewadahi aktivitas warganya.
- Untuk kota yang belum terlanjur menjadi urban sprawl, peluang untuk menciptakan kota yang kompak, masih besar. Beberapa prasyarat bagi terjadi kota yang kompak harus sudah mulai dipikirkan. Misalnya, pembedaan batas pertumbuhan kota (urban growth boundaries), perencanaan dan persiapan untuk sistem angkutan umum massal ( walaupun untuk pembangunannya tentu harus menunggu krisi berlalu), perencanaan pola jalan yang saling-terhubungkan (inter-connected), penyesuaian perangkat hukum dengan perkembangan yang ada.
- Untuk kota yang sudah terlanjur menjadi urban sprawl seperti Jakarta, maka diperlukan suatu urban retrofit atau upaya penyesuaian, agar kota menjadi lebih “fit” dengan kebutuhan baru dan mendatang. Sebuah konsep lama yang pada awal 1980-an sudah pernah didengung-dengungkan di Indonesia –yaitu konsep decentralized concentration atau kumpulan dari konsentrasi-konsentrasi kawasan perkotaan—bisa dimunculkan kembali.
- Perencanaan serta penyiapan perangkat peraturannya yang matang untuk pemanfaatan lahan-lahan kosong yang semakin banyak, akibat pegembang tidak mampu lagi membangunnya. Jika ada kehendak politik (political will), lahan-lahan kosong ini bisa dijadikan semacam land bank oleh pemerintah melalui intervensi pemerintah dalam menyelesaikan utang-utang para pengembang (ini jika memang pemerintah “punya uang”, atau dengan bantuan pihak luar). Untuk lahan-lahan kosong di tengah kota, pendekatan infil development yang mengarah kepada pembentukan kota yang kompak perlu dipersiapkan. Sementara itu, untuk lahan-lahan kosong di pinggiran –jika kebutuhan untuk lahan perkotaan sudah berlebih untuk jangka waktu yang panjang—dapat diarahkan menjadi bagian dari urban growth boundaries.
- Pendekatan yang sama mungkin akan jauh lebih susah untuk diterapkan pada kasus apartemen-apartemen kosong maupun ruang-ruang kantor kosong, karena unit-unit itu tersebut sebenarnya sudah terjual. Namun, melalui kampanye penekanan kembali akan pentingnya keseimbangan antara exchange value dan use value dari suatu properti, diharpkan kecenderungan misallocation of scarce resources dapat dikurangi di masa mendatang.
- Penekanan pada use value juga meningkatkan kenyamanan tinggal bagi warga kota. Lahan-lahan yang kosong pun mungkin bisa dibuat untuk menambah amenities Hal ini yang dilihat dair nilai lahan mungkin bisa dianggap sebagai sesuatu yang “mahal”, tetapi jika kita melihat pada kota-kota jasa unggulan di dunia saat ini, maka kekayaan amenities ini merupakan salah satu prasyarat.
Perlu ditekankan, bahwa pendekatan-pendekatan urban retrofit ini bukan hanya text-book thinking karena sudah diterapkan di beberapa kota di Amerika Serikat, terutama oleh perencana dan pengelola kota penganut gerakan urbanisme baru. Urban retrofit ini dilakukan baik dengan memanfaatkan lahan-lahan kosong “peninggalan” masa resesi di akhir tahun 1980-an dan awal 1990-an maupun dengan mengubah fungsi-fungsi yang dianggap sudah tidak “fit” dengan tuntutan zaman akan kota yang lebih kompak dan mnausiawi serta tidak terlalu memprioritaskan pengguna kendaraan pribadi.
Dengan semakin kompaknya sebuah kota maka peluang untuk terciptanya apa yang dinamakan oleh Manuel Castells sebagai milleu of innovation –atau lingkungan sosial yang kondusif untuk terciptanya inovasi—menjadi lebih terbuka. Kita pun berharap, krisis ini justru memberi kesempatan bagi kita untuk memikirkan kembali arah perkembangan kota kita dan agar kota-kota itu bisa memiliki karakteristik yang menandai kota-kota unggulan dalam kompetisi di abad globalisasi sebagaimana diuraikan di atas.
Akhir kata, semua hal di atas kembali terpulang kepada pemakainya. Wadah yang baik, kalau tidak digunakan dengan baik, tidak akan berfungsi dengan baik. Demikian pula untuk sebuah kota: wujud fisik kota yang baik hanya akan dapat berfungsi dengan baik, jika pemakainya menggunakannya dengan baik. Dalam hal ini, kita semua tampaknya masih harus banyak belajar bagaiaman caranya hidup di kota dengan baik.